Zápis ze schůze SVJ dne 05.04.2022

ke stážení: Zápis ze schůze SVJ dne 05.04.2022

Zápis ze schůze shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Residence Mattoniho nábřeží čp. 694/50, 360 01 Karlovy Vary ze dne 05.04.2022

Dle přiložené prezenční listiny bylo při zahájení přítomno fyzicky 13 členů. Vzhledem k udělení plných mocí výboru SVJ činil velikost spoluvlastnického podílu na schůzi 58,8505/100.

Nepřítomnost vyjádřená v podílu činí 41,1495/100.

Shromáždění bylo usnášeníschopné.

Program:

1) prezence

2) schválení programu schůze dle pozvánky a volba zapisovatele shromáždění

3) odsouhlasení roční uzávěrky za rok 2021

4) schválení koupě dvou parkovacích míst č. 6 a 23 společenstvím vlastníků od developera, Luxury-home s.r.o. za účelem vybudování nové kolárny a zvětšení místnosti na odpad pro využití obou SVJ (694 a 697)

5) schválení investice do okapniček

6) povinná zákonná výměna měřičů tepla a vodoměrů v bytech, schválení postupu a způsobu finančního hrazení výměny

7) Ostatní (diskuze)

- oprava x výměna garážových vrat

- vymalování přízemí ve vchodech

- třídění odpadu

- vývoj reklamací vůči Luxury-home s.r.o.

- Úprava terénu – pozemku v zadní části domu

- koupě/výměna současných zámků u vchodových dveří za povinné protipožární zámky

Průběh jednání a výsledky hlasování:

1. prezence

Všichni přítomní účastníci shromáždění se podepsali do prezenční listiny. Originál prezenční

listiny spolu s PLM tvoří nedílnou součást zápisu shromáždění jako příloha č. 1.

Hlasovací lístky k jednotlivým bodům programu s podpisy účastníků dle jejich hlasování jsou nedílnou součástí tohoto zápisu jako příloha č. 2.

2. schválení programu dle pozvánky

Předsedkyně výboru navrhla pana Mgr. Ladislava Juríka jako zapisovatele shromáždění.

vznesen návrh na odsouhlasení programu schůze a pořadí projednávaných bodů dle pozvánky a zvolení zapisovatele.

hlasování:

pro: 58,8505

proti: 0

zdrželo: 0

Shromáždění odsouhlasilo program schůze a pořadí projednávaných bodů dle pozvánky a pana Mgr. Ladislava Juríka zapisovatelem shromáždění.

3. odsouhlasení roční uzávěrky za rok 2021

Všichni vlastníci se seznámili s výsledky účetní uzávěrky za rok 2021 na jednotlivých nástěnkách domu nebo na webových stránkách SVJ. Dále měli možnost si uzávěrku v tištěné podobě vyžádat u správce domu, pana Neumanna a projednat s ním případné nesrovnalosti. Tuto možnost využil pan Kramařík, který rozporoval položku zaplacené roční ceny za správu a údržbu výtahů. Předmětnou smlouvu o dílo má SVJ uzavřenou s firmou Výtahy Filipčík s.r.o. se sídlem Velká Hleďsebe, Pohraniční stráže 367. Smlouva byla s přítomnými detailně prodiskutována, cena porovnána s jinými rezidencemi v Karlových Varech, taktéž byla porovnána s SVJ Mat 2, která má smlouvu uzavřenou s firmou Schindler s.r.o. Ceny jsou srovnatelné (naše cena za jeden výtah činí 1410,- Kč, v Mat 2 je cena 1782,- Kč, Čertovka 1346,- Kč). Naopak naše SVJ má v ceně zahrnuté i 14-denní prohlídky včetně dopravy. Tyto prohlídky v některých rezidencích nejsou ve smlouvách zahrnuty, provádí je správce domu, kterému se tato činnost hradí zvlášť. Správce domu vysvětlil, že povinné prohlídky probíhají v termínech a rozsahu dle zákona. Matoucí však mohla být orientace v ceně z důvodu, že pan Filipčík fakturuje cenu měsíčně, nikoliv čtvrtletně, jak bývá u smluv na výtahy zvykem. Přítomní se usnesli, že se smlouva ponechá v současném znění.

Další dotazy na položky roční uzávěrky byly již jen krátce vysvětleny a akceptovány přítomnými.

Byl vznesen návrh na odsouhlasení schválení roční uzávěrky roku 2021 vypracovanou správcem domu panem Alešem Neumannem

hlasování:

pro: 56,8615

proti: 0,777 (p. Kramařík)

zdrželo: 1,212 pan Poppy

Shromáždění schválilo roční uzávěrku za rok 2021, vypracovanou správcem domu panem Alešem Neumannem. Roční uzávěrka je nedílnou součástí tohoto zápisu jako příloha č.3.

Shromáždění pověřuje pana Aleše Neumanna, aby schválenou roční uzávěrku za rok 2021 bez zbytečného odkladu uložil do sbírky listin obchodního rejstříku u Krajského soudu v Plzni.

4. schválení koupě dvou parkovacích míst společenstvím vlastníků od developera, Luxury-home s.r.o. za 1,- Kč za účelem vybudování nové kolárny a zvětšení odpadové místnosti k užívání oběma SVJ – 694 a 697.

Výbor spolu se správcem domu seznámil přítomné se situací, která se s developerem řeší již od počátku předání objektu do užívání. Jedná se o nedostatečný prostor pro ukládání kol a kočárků, dále o nedostatečný prostor v odpadové místnosti pro Mat 1 a absence odpadové místnosti pro Mat 2. SVJ Mat 2 má provizorně umístěné nádoby pro odpad v prostoru nádvoří u vchodové branky a těsně pod balkony bytů. Navíc toto umístění nesplňuje podmínku umístění odpadních nádob do 5-ti metrů od místa zastavení sběrného vozu. Výbor jednal jak se stavebním úřadem, tak s technickým odborem Magistrátu města Karlovy Vary.

Jelikož je dům rezidence projektován jako jeden dům (Mat 2 je pouze přístavba), místnosti pro kola a odpad byly dle projektu umístěny v prostorách garáže v době výstavby Mat 1 (všechny nově postavené obytné domy musí mít nádoby na odpad umístěny na svém pozemku). Je tedy pouze v kompetenci domu, jak si tuto situaci vyřeší.

V lednu 2022 se výboru podařilo dohodnout podmínky k uzavření Smlouvy budoucí kupní o prodeji dvou parkovacích míst č. 6 a 23 za účelem vybudování větší kolárny/kočárkárny a zvětšení odpadové místnosti, která bude sloužit pro umístění odpadních nádob i pro přistavený vedlejší objekt. Termín dokončení výstavby nové kolárny a odpadní místnosti je dle Smlouvy určen nejpozději na květen 2023.

Předmětná parkovací místa budou obezděna, zdi nahozeny bílou omítkou. Budou zakoupeny stojany/věšáky na umístění kol, popřípadě umístěn dle domluvy regál na odkládání věcí. Prostor však nebude určen pro ukládání pneumatik z důvodu požární bezpečnosti. Výstavba byla konzultována s HZS v rámci bezpečnostního řízení. HZS se vyjádřilo kladně s podmínkou, že místnost nebude vyzděna až ke stropu. Vzhledem k vedení potrubí v garáži toto ani není možné.

Dále přítomní diskutovali o rozdělení financování tohoto záměru mezi Mat 1 a Mat 2. Přítomnými bylo navrženo, aby kolárna byla financována z fondu Mat 1 a zvětšení odpadní místnosti bylo financováno z fondu Mat 2, jelikož je to především jejich zájem, aby neměli umístěny odpadové nádoby na zcela nevyhovujícím místě.

Byl vznesen návrh na schválení koupě dvou parkovacích míst č. 6 a 23 do vlastnictví SVJ od Luxury-home s.r.o. za cenu 1,- Kč, za účelem vybudování nové kolárny a zvětšení odpadové místnosti.

Dále vznesen návrh na schválení financování vybudování předmětných místnosti mezi SVJ 694 a 697 tak, že SVJ 694 (Mat 1) bude financovat vybudování kolárny a SVJ 697 (Mat 2) bude financovat rozšíření odpadní místnosti. Tento způsob financování musí být následně schválen i shromážděním SVJ 697.

hlasování:

pro: 56,3701

proti: 2,4804 (p. Kramařík, p. Valtr)

zdrželo: 0

Shromáždění schválilo koupi dvou parkovacích míst č. 6 a 23 do vlastnictví SVJ od Luxury-home s.r.o. za cenu 1,- Kč za účelem vybudování kolárny a zvětšení odpadové místnosti a způsob financování tohoto záměru dle výše uvedeného.

5. Schválení investice do vybudování okapniček pod balkony v 6. patře domu

Pan Fryč odprezentoval svou nabídku na vybudování okapniček k zamezení stékání vody při dešti po celé šířce balkonů. Předložil přítomným technický nákres včetně materiálu, ze kterého by měly být okapničky vyrobeny a finanční rozpočet realizace. Z diskuze vyplynula obava vlastníků z mrznoucí vody, hluku kapající vody na plech a zvukové vibrace při silnějším větru. Byla vznesena i obava z narušení vzhledu domu.

Bylo tedy navrženo schválit kompromis - povolení panu Fryčovi vybudování okapniček u svého balkonu a vedlejšího balkonu paní Červencové (rodinný příslušník) za podmínky, že si realizaci sám zafinancuje, a pokud by realizace měla jakýkoliv negativní dopad jak na dům, tak i na rušení blízkých sousedů nepříjemným hlukem, okapničky bude pan Fryč povinen bezodkladně odstranit. Pokud naopak splní předpokládanou funkci bez negativních dopadů, může se dále na dalších shromážděních jednat o případné realizaci pod všechny horní balkony. S těmito podmínkami pan Fryč souhlasil.

Byl vznesen návrh na schválení – povolení panu Fryčovi umístit okapničky nad svůj balkon a sousední balkon rodinného příslušníka za podmínky uhrazení veškerých nákladů z vlastních zdrojů a v případě jakéhokoliv negativního dopadu okapničky bezodkladně odstranit.

hlasování:

pro: 55,8422

proti: 3,0083 (p. Kramařík, p. Fleissigová, p.OIejníková)

zdrželo: 0

Shromáždění schválilo panu Fryčovi umístění okapniček nad jeho balkon a sousední balkon rodinného příslušníka za podmínky uhrazení veškerých nákladů ze svých zdrojů a v případě jakéhokoliv negativního dopadu okapničky bezodkladně odstranit..

Paní Langrová po tomto bodu opustila shromáždění z časových důvodů. Změnil se podíl přítomných z 13 členů na 12 a velikost spoluvlastnického podílu přítomných činil 57,8527.

6. Schválení postupu a způsobu financování povinné výměny měřičů tepla (KTM) a bytových vodoměrů dle platného zákona

Správce domu, pan Neumann seznámil přítomné s povinností vyměnit ve všech bytech měřiče tepla, studené a teplé vody dle platných zákonů a za dodržení podmínky dálkových odečtů a termínů dle platné legislativy nařízení EU.

Vzhledem k tomu, že současné instalované měřiče v bytech mají počáteční platnost užívání rok 2017, u měřičů tepla platnost již skončila (platnost 4 roky) a u vodoměrů končí platnost letos (platnost 5 let).

Měřiče jsou dle prohlášení vlastníka (dokument vyhotoven a vložen na KÚ developerem, firmou Luxury-home.s.r.o.) majetkem vlastníků bytových jednotek. Tudíž zákonná povinnost výměny a finanční úhrady je na straně vlastníků bytových jednotek.

Správce domu ve spolupráci s výborem SVJ navrhl zajištění hromadné výměny předmětných měřičů. Správce domu předložil přítomným nabídky dvou firem s celostátním působením, a to z důvodu, aby firmy byly schopny i po datu 1.1.2027 zajistit další rozšíření systému. Jedná se o firmy Koncept Fast a ISTA. Obě firmy nabídly v podstatě totožná měřidla s dálkovým odečtem. Rozdíl je v ceně. K níže uvedeným cenám si firmy dále účtují cenu za dopravu ve výši 15,- Kč/km. Záruku poskytují obě firmy v délce dvou let. Pokud nebude provedena výměna u všech bytů najednou, provede firma výměnu dle domluvy v náhradním termínu a ceny budou účtovány vlastníku bytu dle jejich platného ceníku.

Náklady společenství budou cca 1000,- Kč měsíčně. V budově bude instalována „krabička“ – společné uložiště. Vzhledem k budoucím dalším zákonným požadavkům (umožnit dálkový přístup k údajům o spotřebě jednotlivým uživatelům na úrovni týdenní nebo měsíční spotřeby, včetně různých porovnání, detekce nadměrné spotřeby vody a tepla a následné upozornění apod.).

FIRMA ISTA

Nabídka č. 1

Jedná se o nabídku, která obsahuje měřič tepla s dálkovým odečtem a vodoměry na teplou a studenou vodu s dálkovým odečtem. U měřiče tepla, který měří jednak průtok a jednak teplotu, je však část, která měří průtok mechanická a může být zdrojem problémů a nepřesností.

Cena je u této nabídky 5 776 Kč na jednu bytovou/nebytovou jednotku.

FIRMA ISTA

Nabídka č. 2

Jedná se o nabídku, která obsahuje měřič tepla s dálkovým odečtem a vodoměry na teplou a studenou vodu s dálkovým odečtem. U této nabídky je měřič tepla plně digitální a průtok vody měří ultrazvukem.

Cena je u této nabídky 6 970 Kč na jednu bytovou/nebytovou jednotku.

FIRMA KONCEPT FAST

Nabídka č. 3

Cena je u této nabídky 5 985 Kč na jednu bytovou/nebytovou jednotku.

Obě oslovené společnosti jsou firmy s celostátní působností.

Bylo nutné vybírat z firem, které tyto služby zvládnou v budoucnu poskytovat a firmy jako takové budou existovat.

Vzhledem k příznivější ceně nákladů na jeden byt od firmy KONCEPT FAST a též z důvodu, že s touto firmou již spolupracujeme při ročním rozúčtování tepla a tím máme práci firmy prověřenou, přiklonili se přítomní k návrhu odsouhlasit nabídku firmy KONCEPT FAST.

Dále přítomní projednali způsob financování výměny měřičů. Finanční prostředky musí být vybrány před potvrzením objednávky, aby nenastala situace, že někteří vlastníci náklady na výměnu neuhradí a firma bude vymáhat dlužnou částku po objednavateli, tj po Společenství vlastníků. Tato situace je nepřípustná, neboť společenství vlastníků nemůže ze svých fondů hradit osobní výdaje vlastníků.

Bylo navrženo situaci řešit vložením jednorázového mimořádného vkladu ve výši nákladů na jeden byt, tj. částka 5986,- jednotlivými vlastníky bytu na účet společenství nejpozději do 30.06.2022. Správce domu vystaví všem vlastníkům jednorázový předpis na vložení mimořádného vkladu. Částka byla zaokrouhlena na celé koruny nahoru a případný zůstatek po tomto zaokrouhlení řádově v desetikorunách bude vložen do fondu na správu domu a pozemku.

Koncem dubna bude správce bytu rozesílat roční vyúčtování. V případě přeplatku je možné dohodnout se se správcem domu o započtení přeplatku do mimořádného vkladu a zaplatit/vyplatit rozdíl těchto částek.

a) Byl vznesen návrh na schválení nabídky od firmy KONCEPT FAST s.r.o. k provedení zákonné výměny měřičů tepla a bytových vodoměrů ve všech bytech společenství vlastníků domu residence Mattoniho nábřeží 694, Karlovy Vary.

hlasování:

pro: 57,8527

proti: 0

zdrželo: 0

b) Byl vznesen návrh na schválení mimořádného vkladu vlastníky bytových jednotek za účelem úhrady povinné výměny KTM a bytových vodoměrů ve výši nákladu na jeden byt dle nabídky firmy Koncept Fast, tj. částky ve výši 5.986,- Kč.

hlasování:

pro: 57,8527

proti: 0

zdrželo: 0

Shromáždění schválilo přijetí nabídky od firmy KONCEPT FAST s.r.o. k provedení výměny měřičů tepla a bytových vodoměrů a složení mimořádného jednorázového vkladu ve výši nákladu na jeden byt 5.986,-- nejpozději do 30.06.2022.

7. Ostatní:

a) opravy x investice do garážových vrat

Správce domu popsal přítomným dlouhodobě nepříznivou situaci týkající se poruchovosti garážových vrat. Vrata po nesčetných opravách již nechce opravovat ani firma, která vrata vyrobila, ani firma, která vrata instalovala. Navíc bylo zjištěno zvukovou zkouškou, že vrata nesplňují normu hlučnosti a tím byt nad vraty je prakticky neobyvatelný. Majitel bytu jedná s Luxury-home s.r.o. o napravení stavu. Pokud s reklamací neuspěje, bude žádat o předběžné opatření - zastavení chodu vrat. Vrata by tak musela zůstat stále otevřená do doby nápravy. Správce domu oslovil firmu Kalibra, která dodala nabídku na opravu vrat ve výši cca 52 tisíc korun bez DPH. Záruku by firma poskytla pouze u vyměňovaného dílu, za ostatní závady, které se mohou opět vyskytnout neručí.

Jako alternativu předložil správce domu variantu instalace zcela nových garážových vrat od firmy Supermont s.r.o., se kterými má výborné zkušenosti z jiných residencí. Nabídková cena činí 125.000,-- včetně DPH.

Varianty byly projednány i na shromáždění SVJ (Mat 2) dne 31.3.2022. Vzhledem k věcnému břemenu chůze a jízdy přes nebytovou jednotku má SVJ Mat 2 povinnost podílet se na nákladech oprav a investic. Zároveň mají právo se s výší investicí se předem seznámit a odsouhlasit finanční částku investice, aby se předešlo domněnkám, že SVJ Mat 1 tuto situaci využívá. Shromáždění SVJ Mat 2 schválilo variantu nákupu a instalaci nových vrat a podílení se na investici.

Výbor vyvolá jednání s developerem. Cílem výboru obou společenství je vyjednat možnou finanční spoluúčast developera. Koupí nových vrat se vyřeší situace i pro Luxury-home s.r.o., kdy prodaný byt nad vraty nesplňuje hlukové podmínky pro bydlení. Samozřejmě důležité je i jednání s firmou, která bude vrata instalovat, aby se na tento problém zaměřila a situace se neopakovala.

Přítomní vlastníci navrhli financování nových garážových vrat formou jednorázového mimořádného vkladu dle podílu na společných částech domu.

Pan Kramařík rozporoval, co je společná část domu, zda se jedná i o garážová vrata. Je přesvědčen, že vrata do společné části domu nespadají. Správce domu citoval výňatek z nařízení vlády č. 366, část třetí § 5, písmeno d), který zní: do společné části domu patří zápraží, schody, vchody, vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce domu. Přítomní se shodli na tom, že vrata splňují podmínku společné části domu, neboť se jedná o jeden ze vchodů do domu a současně se jedná o výplň stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce domu.

Pan Kramařík trval na tom, že výměnu vrat by měli financovat pouze majitelé garážových stání. Poukazoval na citaci Dohody mezi spoluvlastníky nebytových jednotek 694/64 a 697/38 (garáže Mat 1 a Mat 2). V dohodě je ujednání o tom, že opravy a renovace v nebytové jednotce včetně garážových vrat hradí spoluvlastníci předmětných nebytových jednotek. Výbor souhlasil s tím, že pokud se jedná o opravy garážových vrat, ty hradí pouze spoluvlastníci garážových stání. Pokud se ale jedná o zakoupení nového uzavření vchodu a výplně otvoru stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce domu, měli by se na financování spolupodílet všichni vlastníci domu dle podílu na společných částech domu.

Pořizovací cena by měla být rozdělena mezi SVJ 694, SVJ 697 a developera, Luxury-home s.r.o. Mimořádný jednorázový vklad by měl vycházet v rozmezí 550,- Kč až 1500,- Kč dle velikosti podílu na domě. Správce domu vystaví všem vlastníkům jednorázový předpis na vložení mimořádného vkladu do 30. června 2022. V případě přeplatku je možné dohodnout se se správcem domu o započtení přeplatku do mimořádného vkladu a zaplatit/vyplatit rozdíl těchto částek.

Byl vznesen návrh na schválení pořízení nových garážových vrat a financování formou jednorázového mimořádného vkladu dle podílu na společných částech domu.

hlasování:

pro: 57,0757

proti: 0,777 (p. Kramařík)

zdrželo: 0

Shromáždění schválilo variantu pořízení nových garážových vrat a financování formou jednorázového mimořádného vkladu dle podílu na společných částech domu..

b) vymalování přízemí ve všech vchodech omyvatelným nátěrem a pořízení rohových lišt

Vzhledem k tomu, že jsou již všechny bytové jednotky prodány a stěhování bude již jen v řádu jednotek, dohodli se přítomní na vymalování chodeb v přízemí ve všech vchodech omyvatelným nátěrem a olištování rohů zdí. Realizací byl pověřen správce domu.

c) seznámení s průběhem reklamací

Předsedkyně seznámila přítomné s liknavým postojem developera k podaným reklamacím a na nedostatečné plnění a dodržování termínů vypořádání se s uznanými reklamacemi. Uznané reklamace měly být dle písemného ujednání odstraněny nejpozději do 31.03.2022. Naprostá většina termínů nebyla dodržena. Komunikace se stavbyvedoucím je v podstatě na nulové úrovni. Výbor a správce domu učiní poslední smírný pokus, požádá o osobní schůzku vedení společnosti. V případě, že nebudou po dohodě bez zbytečných průtahů reklamace vypořádány, bude SVJ nuceno vymáhat plnění uznaných závazků soudní cestou.

d) úprava pozemku ve vnitrobloku domu

Vzhledem k tomu, že nebyla shoda spoluvlastníků na využití pozemku a zároveň s ohledem na finanční situaci obou společenství bude na rovinatém pozemku, kde je dosud pouze hlína, vysazena nová tráva, svah bude zpevněn textilií a vysází se malý počet keřů.

e) třídění odpadu

Správce domu opět upozornil na špatné třídění odpadu.

Vzhledem k časové tísni, kdy již bylo nutné opustit školní budovu se bod bezpečnostních zámků do vchodových dveří neprojednal.

V Karlových Varech dne 07.04.2022

zápis vyhotovili: Alexandra Štěpánková

Mgr. Ladislav Jurík

Ing. Jana Kučmínová

Aleš Neumann

……………..………………………. ………………………………………………..

Alexandra Štěpánková Mgr. Ladislav Jurík

(předsedkyně výboru SVJ) (zapisovatel schůze a člen výboru)

……………………………………… ……………………………………………………..

Ing. Jana Kučmínová Aleš Neumann

(členka výboru) (správce domu)